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因城施策是中国房地产健康发展的保证

因城施策是中国房地产健康发展的保证

9月26日,我作为山东房地产企业代表去北京参加房地产去库存工作会议,与来自全国的另外七家房企负责人一起向国务院领导汇报当前房地产情况,讨论去库存之道。这八家企业有来自一线城市,布局全国,销售额过千亿的国企央企,也有来自内蒙赤峰这样四线城市的地产企业,可以说非常具有代表性。

地价失衡,冰火两重天现象严重

会议召开得非常热烈,会上,各个代表踊跃发言,献计献策。大家普遍认为,一线城市和大部分二线城市房地产异常火爆,价格暴涨,交易量剧增,而绝大部分三、四线城市库存量还是比较大,市场表现不温不火。在去库存的大背景下的新一轮城市间的房价、地价失衡,是在货币政策、人口现象以及产业政策影响下,市场的投资趋利和避险行为的双重作用的结果。这种冰火两重天的现象,将对城市、对中国经济带来深刻的影响。

在我的发言中,我直面指出,之所以出现现在的局面,是目前国家的房地产政策出现了问题。其实,房地产去库存是个伪命题,因为,我国一线城市及绝大多数二线城市不存在所谓的库存问题,而真正的库存是在三四线城市。我国幅员辽阔,各个地方发展很不均衡,全国一个方子抓药肯定会出现热的热死,冻的冻死。在这方面,张高丽副总理提出的“因城施策”的引导原则是很好解决办法,应一城一策,灵活积极应对。这种冰火两重天的局面如果不能在短时间得到解决,将进一步加剧城市分化,在一、二线城市买房一年,胜过奋斗十年,“辛辛苦苦干十年,不如倒套房子更赚钱”的脱离实体经济运行的现象,对中国经济发展绝不是一件好事。如果这种状况持续下去,从近期看,会恶化实体经济,阻碍经济转型;从长远看,贫富分化会加剧经济结构失衡,直接影响城市的健康发展。因此要从重从快的严控一二线城市房地产需求,对三四线城市加大支撑力度。我的建议得到与会领导的认同。

在会上,我提出,当前一线城市和大部分二线城市房地产异常火爆,价格暴涨,交易量剧增,三四线城市表现不温不火。不管是暴涨的城市还是去化速度慢的城市,对中国经济和老百姓的生活造成了影响,进一步加剧了中国老百姓的贫富分化,广大三线四线城市生活的人民与一二线城市的无房者变得相对贫穷,同时降低了这些人的财富、幸福指数。在一二线城市买房一年,胜过奋斗十年的局面不改变,对国家经济长远发展绝不是一件好事。

当前,像潍坊这样的三线城市,房地产库存比较大,价格比较低,表面上看是供给量大,更深层次是需求量低,房屋作为一种商品,必然满足商品所有的属性,房屋价格和去化速度不仅是由价值决定,还受供求关系的影响。最近一级城市和部分二级城市交易量巨增,价格暴涨。最重要的原因就是需求量大,投资客户多。由于房屋这种商品具有易保存、折旧慢、投资大、易贷款且利息低,技术含量低等特点,很容易引发投资,而投资又加剧了房地产的上涨,所以房地产一旦形成投资,房价就难以控制。而三四线城市库存高消化慢,和一二线城市量价暴涨的状况都是国家不希翼出现的。要化解这个问题,最快最好的方式就是减少一二线城市的需求和增加三四线城市的需求。

因城施策,激活城市活力

今年以来,国家出台了一系列支撑房地产去库存的政策:降低首付、降低利率、降低税收、支撑农民工进城等,这些措施都很好,成功去化了一二线城市的库存,但仅靠这些还是不能根本上解决三四线城市的库存。2016年9月10日,张高丽副总理提出:要坚持因地制宜,因城施策,逐步化解房地产库存,着力实施好1亿非户籍人口在城市落户方案,继续加大棚改安置货币化力度。总理的这条意见非常好。若迅速配上有力且切实可行的措施,不仅能够去化三四线城市库存的问题,还能化解一二线城市房地产火爆的局面。首先对房价上涨过快的一二线城市坚决限购,坚决限制投资行为。同时国家可以给三四线城市的地方政府更大的自主权,国家也可以直接从金融、财政、税收、就业、养老、教育、医疗等方面,给予库存较大的三四线城市购房者更大的实惠,给予更低的利率,更低的首付,或对进入这些城市购房的农民工可以直接给予一定的货币化补助。在养老,就业,教育,医疗方面给予让农民工愿意进入这个城市的理由;对一些高端人才,优秀大学毕业生、海归,转业军人也给予让人心动的购房和就业补助,把农民工成功引入三四线城市,把部分高端人才也分流到三四线城市,这样既增加了三四线城市的需求,同时能降低一二线城市的需求,既取得去库存的全面胜利,同时调整了全国人口结构和数量在一二三四线城市的合理布局。

三、四线城市库存量大,价格低,表面上看是供给量大,更深层次是需求量低,反映出城市的活力不足。

改变虹吸效应,让潍坊成为第三极

具体到潍坊,我谈到,2015年潍坊城市GDP为5170亿元,位于山东第四,次于青岛、烟台、济南。潍坊GDP总量较高,但核心城区GDP之和占全市总量的22%,城区向心力偏弱。

目前,潍坊核心区常住人口近占全市人口的19%,远低于青岛、济南等周边城市的水平,严重制约着城市的发展。每年6‰的人口自然增长,全市人口与核心区人口占比平稳,体现出潍坊每年有大量人口外流。

城市化进程是房地产业发展的主要动力,人口导入是一个城市的主要购房者,而潍坊地处济南、青岛中间,受两城市的聚焦效应,大部分高层次人才流往济南、青岛,潍坊本身的产业结构及城区建设导致辐射力较弱,因此房地产供求大部分依靠本地人。

潍坊GDP全省排名第四,但房价却位列倒数第三,也体现了潍坊核心城区竞争力不足。作为经济支柱的潍坊房地产业,近年来开发投资、销售面积和价格虽有小幅回升,但房价仍在4500元/平,处于低位徘徊。

从房地产业的发展角度讲,以上就是潍坊的基本处境。在一二线城市供求矛盾突出,三四线城市供求倒挂的形势下,多地出台楼市新政,或实行楼市降温,或加大力度去库存。但大家更应该放长眼量,从更深层次探讨城市繁荣发展的新路子。

政府要加大对企业政策支撑,降低开发税费,解除对企业的过多束缚。同时,要创造适应市场化,激活市场本身快速成长的要素,助力支撑品牌房企的创新发展,加大本土企业的培植和支撑,创新城市发展的新的经济点。

通过城市建设,改善居住环境,强化人口导入,推动产业升级,增强城市实力,吸引资本与人才。让潍坊通过自我吸引力,改变济南青岛的虹吸效应,成为城市发展的第三极。

对于商业地产,我也阐述了自己的看法。我谈到目前商业地产在一线城市可以大力发展,在二线城市可以适度开发,在三四线城市必须要严控新入市体量,同时加快去库存问题。商业地产,不仅指大型商场,而且包括商铺、公寓、写字楼、车库车位等其他公共区域。现在三四线城市住宅库存大,商业库存要大得多。即使有些较有竞争力的企业将住宅有效消化,但帐面上赚的钱又都压在了配套的底商或车库车位上了,因此,企业没有足够的现金流,许多三四线的房地产企业就是这么死掉的。

如何化解这个问题?我认为有两个方面:一是严控新入市商业地产总量。新出让地块不宜过多规划商业,同时原有还未建设的地块根据实际情况进行商住比的下调,甚至可以商改住。二是对现有商业资产,尽最大可能盘活。可以多管并举。比如降低商业贷款的首付比例,延长贷款年限,降低利息,水电气暖按普通居民小区标准收取等。

志在强企,位卑未敢忘忧国。

9月26日下午的会议从2点开到6点半。过程中,讨论相当热烈。作为潍坊的一名企业家,能够为国家发展建言献策,我的内心充满了责任感和使命感。在讨论的过程中,我慷慨陈词,在中国房地产业的发展出现冰火两重天的关键时刻,不管是身居庙堂之高的政府官员,还是身处江湖之远的黎民百姓,都应该站在国家的高度献计献策。作为一个业内人士,身处其境,则更应深思远虑,承担强企立国的重任。

大家讨论和提出的这些建议,随后在“十一”期间,国家对房地产因城施策政策的出台,正契合了这些观点。相信中国房地产在新政策的引导下,必会走出一条平稳健康的发展之路。

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